Quando si modificano le tabelle millesimali?
La modifica di un appartamento non comporta necessariamente la revisione delle tabelle millesimali.
In primo luogo, occorrerà distinguere le ipotesi in cui gli interventi eseguiti sull’immobile comportino una modifica della volumetria dell’appartamento, in aumento o in diminuzione, e/o il suo cambio di destinazione d’uso.
Quando si modificano le tabelle millesimali?
L’art. 69 delle disp. di att. al C.c. stabilisce che le tabelle millesimali possono essere oggetto di:
- Rettifica, quando le tabelle millesimali risultano errate;
- Revisione, quando cambiano le condizioni di una parte dell’edificio, che alterino di oltre 1/5 rispetto al valore dell’appartamento anche se realizzate da un solo condomino.
Modifica di un appartamento e revisione delle tabelle millesimali
Le opere oggetto di intervento effettuabili in un appartamento possono consistere:
- non solo in un ampliamento, con conseguente incremento delle superfici abitabili (quale può essere a titolo esemplificativo una sopraelevazione);
- ma anche in una riduzione delle superfici abitabili (quale può essere a titolo esemplificativo la cessione di una stanza all’appartamento confinante).
Tutte le volte in cui, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, venisse alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino, si procederà alla revisione delle tabelle millesimali.
In tal caso, il relativo costo sarà sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Il cambio di destinazione d’uso comporta la revisione delle tabelle millesimali?
Si procede alla revisione delle tabelle millesimali anche in caso di cambio di destinazione dell’unità che faccia aumentare il numero di appartamenti all’interno dell’edificio. Si pensi alla trasformazione del solaio e del seminterrato in vani abitabili.
In materia condominiale, le tabelle millesimali possono essere riviste e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) nel caso in cui venisse notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Tale alterazione si può verificare anche in caso di cambio di destinazione di una unità immobiliare che faccia aumentare il numero di appartamenti all’interno dell’edificio. Si pensi alla trasformazione del solaio e del seminterrato in vani abitabili.
A influire sui millesimi di un appartamento, infatti, concorrono una serie di fattori che prendono in considerazione non solo la sua dimensione, ma anche altri valori quali possono essere l’esposizione, l’affaccio, il prospetto, il numero dei vani, la luminosità, il piano, la presenza di terrazzi o giardini.
Di conseguenza, i millesimi possono essere corretti, nel corso della vita di un edificio, nel momento in cui si venga a conoscenza della presenza di errori o quando vengano mutate le condizioni di una parte dell’edificio (ad esempio viene ricavato un ulteriore piano dalla terrazza, viene coperto un terrazzo e creata una stanza o realizzata un’altra innovazione di grosse dimensioni).
In tutti questi casi, infatti, ci troviamo di fronte ad una alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano tale che ne richiedono un adeguamento.
Il frazionamento di un immobile in due distinte unità abitative comporta l’obbligo di revisione delle tabelle millesimali?
Quando un appartamento viene diviso in due distinte unità abitative, la cui somma è identica all’originaria unità immobiliare d’origine, non si procede alla revisione delle tabelle millesimali, bensì si procederà alla ripartizione dei millesimi dell’appartamento originario tra i due immobili risultanti a seguito del frazionamento.
Tale frazionamento, infatti, comporta esclusivamente una diversa distribuzione delle quote millesimali che in precedenza venivano attribuite a un solo proprietario.
In tale circostanza, occorrerà adeguare le regole di gestione del condominio all’attuale situazione abitativa.