Come si ripartiscono le spese di una terrazza che copre solo i box?
Poiché il giardino e/o il cortile non sono una parte terminale e/o di copertura dell’edificio non è corretta l’applicazione dell’art. 1126 c.c.
La parte della proprietà in questione, infatti, non svolge la funzione di copertura di tutti gli immobili dei condomini, bensì solo dei box di proprietà esclusiva di una parte dei condomini.
Quando un lastrico solare può definirsi di uso esclusivo?
Secondo il principio di diritto sancito dalla giurisprudenza di legittimità, il lastrico solare in uso esclusivo non è altro che “una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni appartamenti e al contempo sullo stesso piano di altri, costituendone parte integrante strutturalmente e funzionalmente… che è destinata soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto” (cfr. Cass., 18/8/1990, n. 8394) nonché come “superfici terminali dell’edificio che hanno preminente funzione di copertura-tetto, di protezione dell’edificio stesso, oltre ad eventuali funzioni utili ma accessorie, come spazio praticabile a usi diversi; essi possono essere costituiti anche da terrazze a livello di appartamenti, purché esplichino la funzione prevalente di copertura dei piani sottostanti” (cfr. Cass. n. 3672/1997).
Qual è la distinzione tra lastrico solare e terrazza a livello?
La Corte di Cassazione, relativamente alla distinzione tra lastrico solare e terrazza a livello, ha chiarito che questa dipende dalla funzione che quest’ultima svolge, sancendo il principio di diritto secondo cui “mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno” (cfr. Cass., 28 aprile 1986, n. 2924).
Come si ripartiscono le spese di una terrazza che copre solo i box?
L’art. 1125 c.c. dispone che “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
La norma, quindi, sancisce il principio che le spese per le opere di separazione del fondo sovrastante da quello inferiore rimangono a carico delle proprietà dei due piani, con la precisazione che:
- a) i costi per la copertura del pavimento grava sulla proprietà superiore;
- b) mentre i costi per l’intonaco, la tinta e la decorazione dei soffitti rimangono a carico della proprietà sottostante.
Questa norma, quindi, prevede che le spese attinenti alla manutenzione di una parte di una struttura complessa dell’edificio vengano poste a carico di quei condomini a cui si viene a determinare la necessità di tale manutenzione, con la conseguente applicazione del principio generale sancito dal 2° comma dell’art. 1123 c.c. (cfr. Cass. civ., sez. II, 28/05/2019, n. 14511).
Tale riferimento normativo, quindi, in questa fattispecie, va collegato con il 2° comma dell’art. 1123 c.c., il quale dispone che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vengono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.
Con tale disposizione il legislatore ha voluto sancire il principio secondo cui le spese attinenti alle parti comuni di un edificio si debbano ripartire tra i comunisti in maniera proporzionale rispetto alle proprie quote di proprietà.
Di conseguenza l’obbligo dei condomini di concorrere alle spese per la manutenzione del lastrico solare e della terrazza derivano non già dal titolo di proprietà, bensì dalla utilità che quella parte dell’edificio apporta per le singole unità immobiliari (cfr Cass., n. 19779/17).